Donation immobilière avec réserve d’usufruit
Donation immobilière avec réserve d’usufruit : le bon plan pour transmettre malin
Transmettre un bien immobilier à ses enfants, sans se déposséder complètement et tout en allégeant la facture fiscale, c’est possible grâce à la donation avec réserve d’usufruit. Ce dispositif, encore méconnu de beaucoup, permet aux parents de céder la nue-propriété d’un logement tout en conservant l’usufruit. En clair : les enfants deviennent propriétaires « sur le papier », mais les parents continuent à occuper le bien ou à en percevoir les loyers.
Un coup de pouce fiscal non négligeable
La magie de ce montage tient dans la façon dont l’administration fiscale calcule les droits de donation. Au lieu de taxer la valeur totale du bien, elle ne prend en compte que la nue-propriété — dont la valeur dépend de l’âge du donateur. Plus le parent est jeune, plus la nue-propriété vaut cher ; plus il avance en âge, plus elle est faible. Résultat : les droits à payer sont souvent beaucoup plus légers que pour une transmission classique.
Toujours chez soi, toujours aux commandes
Conserver l’usufruit, c’est rester maître du bien au quotidien. Les parents peuvent continuer à vivre dans leur maison ou appartement, ou bien le louer pour en toucher les revenus. Ils assurent aussi l’entretien courant, tandis que les gros travaux reviennent généralement au nu-propriétaire.
Transmission fluide et sans surprise
Au décès des parents, l’usufruit s’éteint automatiquement : les enfants deviennent pleinement propriétaires, sans régler le moindre droit de succession supplémentaire. Comme la donation a figé la valeur du bien au jour de l’acte, les éventuelles hausses de prix survenues après ne sont pas taxées.
À retenir
Avec la réserve d’usufruit, on prépare sa succession tout en gardant le confort de son logement et une sécurité financière. C’est un outil idéal pour anticiper, éviter les tensions familiales et optimiser la fiscalité. Il reste toutefois indispensable de passer par un notaire pour encadrer juridiquement l’opération et calculer les abattements applicables.