La pression réglementaire et ses effets sur le marché

La pression réglementaire et ses effets sur le marché

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Climat et Résilience, le marché immobilier français subit une transformation importante : les logements classés selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) comme F ou G — communément appelés « passoires thermiques » — sont de plus en plus pénalisés. 

Concrètement :

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués dans de nombreux cas. 

À la vente, même s’il n’y a pas encore d’interdiction absolue, les biens très mal notés voient une décote significative. Selon une étude, les passoires thermiques se vendent en moyenne 15 % moins cher qu’un logement comparable classé D. 

Leur délai de vente est plus long et leur attractivité affaiblie : un acheteur potentiel intègre désormais la nécessité de travaux, le surcoût de chauffage ou le coût à venir de mise en conformité. 

Pour votre agence à Besançon, cela signifie une vraie bifurcation : côté vendeurs, il est essentiel de sensibiliser sur l’impact du DPE et éventuellement inciter à anticiper des travaux ou à ajuster le prix en conséquence. Côté acheteurs, cela peut représenter une opportunité — des biens à prix modéré mais à condition d’être clair sur le budget travaux et la rentabilité future.

Opportunités et risques pour les investisseurs

Les biens classés F ou G peuvent encore intéresser des investisseurs ou des acheteurs ambitieux, mais seulement s’ils anticipent la rénovation énergétique. Une stratégie typique : acheter avec décote, faire les travaux (isolation, système de chauffage, menuiseries) puis valoriser le bien, à la vente ou à la location après mise aux normes. Cette approche est soutenue par des études qui montrent que les passoires thermiques représentent parfois une remise de 20 à 35 % sur le prix d’achat par rapport à un bien correctement isolé. 

Mais attention :

Les coûts sont élevés et les travaux peuvent s’étaler dans le temps.

Les aides existent (comme MaPrimeRénov’) mais ne couvrent pas la totalité des frais pour tous les profils.

La revente ou la mise en location peut être moins fluide si le bien reste mal classé ou que l’acheteur/la location cible n’est pas sensible à l’énergie.

Côté marché locatif, si un bien reste à haut coût énergétique, il risque de perdre des locataires, d’être moins rentable ou même de ne plus être louable selon la législation. C’est un axe de communication fort pour les bailleurs.

Focus région Besançon / Franche-Comté

Dans une ville comme Besançon, les enjeux sont les mêmes qu’au niveau national mais avec des nuances : le parc ancien est plus présent, il y a souvent des biens bâtis avant les grandes normes thermiques, donc le risque de passoire thermique est plus élevé. Cela crée deux pistes stratégiques pour votre agence :

1. Proposer aux vendeurs un positionnement clair : « Votre bien risque d’être décoté à cause du DPE ». Un argument pour vendre avant une dégradation supplémentaire des conditions.
2. Pour les acheteurs/ investisseurs, identifier des biens à potentiels travaux dans le périmètre Besançon, à condition de bien chiffrer les dossiers travaux/rénovation/financement – et de communiquer sur la valorisation future.

Vous pouvez aussi exploiter cela comme un élément différenciant marketing : « Nous prenons en compte le DPE, la performance énergétique, et vous accompagnons dans la valorisation ». C’est un vrai point d’entrée de conseil.